Бизнес - это легко и приятно!
Назначая цены объектов недвижимости, их собственники основываются на различных соображениях, как имеющих рыночную природу, так и только связанных с рынком, или же, в некоторых случаях, к рыночным факторам не относящихся. К суждениям продавцов, имеющим рыночную природу, могут быть отнесены сформировавшиеся представления, предположения и имеющаяся информация об общем состоянии рынка (например, «цены на недвижимость постоянно растут»), сведения о случившихся фактах продажи подобных объектов («на этой улице в прошлом месяце магазин был продан за N руб.»), о неудачных попытках продать подобные помещения («знакомый пытался продать подобный магазин за N руб., но так и не сумел»), о возможностях предполагаемых покупателей приобрести какие-либо конкурирующие объекты («если нежилые помещения на первом этаже строящихся домов продаются по N руб. за 1 м2 площади, мой магазин должен стоить дороже») и т.п.
В ряде случаев цены, запрашиваемые продавцами, имеют нерыночную природу – собственник объекта, например, считает необходимым приобрести другое здание, помещение или инвестировать средства в другой бизнес; в этом случае запрашиваемая цена может быть равна или может приближаться к сумме, которая необходима для альтернативных инвестиций. В таких случаях владельцы объектов, имея, возможно, представление о рыночном уровне цен, тем не менее, хотят получить от продажи собственности конкретную сумму просто потому, что она им нужна. Необходимо заметить, что в таких случаях цены предложений могут не только превышать сложившийся рыночный уровень (хотя такая ситуация наиболее распространена), но и быть ниже него. Нам известен, например, случай, когда этаж административного здания был продан за цену, фактически в два раза ниже рыночного уровня просто потому, что собственнику эти помещения были не нужны – гораздо большую ценность для него представлял имеющий большую грузоподъемность автокран. Покупатель объекта потратил на приобретение автокрана, переданного собственнику административных помещений, сумму примерно в два раза меньшую той, за которую ему в достаточно короткий срок удалось продать приобретенный таким образом этаж административного здания. Прежний собственник помещений, очевидно, действовал «без оглядки» на рынок, преследуя цель не продать объект за максимально возможную цену, а просто получить автокран.
Принято считать, что цены продажи (цены, зафиксированные в сделках, реально уплаченные покупателями продавцам) отличаются от цен предложений на величины снижения в течение срока экспозиции объектов на рынке (периода времени от момента появления объекта в предложениях до момента совершения сделки купли-продажи). Повсеместно применяемый оценщиками постулат о том, что «цены предложения снижаются в результате торга примерно на 5-10%», на наш взгляд, является крайним упрощением действительного изменения цен предложения объектов с момента их появления на рынке до момента совершения сделки купли-продажи.
Если внимательно рассматривать совокупность предложений о продаже объектов коммерческой недвижимости, не нужно быть профессионалом высочайшего класса, чтобы понять, что цены некоторых объектов не просто завышены – они неадекватны рынку. Объяснить появление предложений о продаже объектов по таким ценам одновременно и сложно, и просто. Сложно объяснить появление таких предложений с точки зрения разумного участника рынка коммерческой недвижимости; объяснение же неадекватных цен с точки зрения собственников объектов, наверное, весьма простое: «Просто очень нужны деньги». Аналогичная ситуация складывается, кстати, и на рынке аренды объектов недвижимости – запрашиваемые ставки аренды изменяются в течение сроков экспозиции, подчиняясь тем же законам, что и цены предложения объектов.
Осуществляя анализ различных сегментов рынка коммерческой недвижимости г. Брянска, мы стараемся следить за «судьбой» каждого из выставленных на продажу объектов; в результате мы точно знаем, как изменялась цена практически каждого из них. Основная закономерность изменения цен предложения объектов недвижимости в течение срока экспозиции заключается в том, что чем более развитым является сегмент рынка недвижимости, тем меньшей коррекции подвергаются цены предложений. Объяснение этого явления очевидно – более развитый рынок изначально предоставляет собственникам объектов недвижимости больший объем рыночной информации, позволяющей при назначении цен оперировать, прежде всего, рыночными данными; там, где рыночной информации недостаточно, на первый план выходят субъективные оценки и суждения собственников объектов коммерческой недвижимости – устанавливаемые в таких условиях цены предложений зачастую основываются на принципе «авось продам».
По собственному опыту можем заметить, что цены предложений объектов недвижимости, находящихся в г. Брянске, в течение сроков экспозиции (период времени от даты выставления объекта на продажу до даты его реализации) снижаются в среднем на 10-15%. Цены предложения объектов снижаются именно в среднем, а не примерно, как об этом принято говорить. Если основываться на том, что цены предложений снижаются примерно на 10-15%, можно получить большие ошибки, пытаясь привести цену предложения любого торгового объекта к вероятной цене продажи путем умножений первой на коэффициент 0,85..0,90. В действительности средний размер снижения цен предложений в течение периодов экспозиции объектов торговой и административной функции, равный 10-15%, формируется различными по величине и, как ни странно, разнонаправленными изменениями цен предложений.
Цены предложений могут снижаться в 1,5-2 раза, могут снижаться на существенно меньшие величины (5-50%), могут оставаться неизменными (сделка состоится тогда, когда общая динамика роста цен на рынке приблизит запрашиваемую цену к рыночному уровню) или же собственник объекта вообще может отказаться от планов его продажи, осознав невозможность получения суммы, которую получить хотелось бы, но не желая расставаться с помещением за меньшие деньги. Нередки случаи, когда цены предложений объектов коммерческой недвижимости (впрочем, и жилой тоже) в течение сроков экспозиции не снижаются, а повышаются, причем неоднократно. Когда собственник объекта видит реального покупателя, готового заплатить запрашиваемую цену, он может поднять цену; особенно часто такое поведение продавцов наблюдается там, где заинтересованность в приобретении объекта проявляют два и более потенциальных покупателей. В конце 2006 года была продана квартира, пригодная для перевода в нежилой фонд и находящаяся на одной из центральных улиц Володарского района, выставлявшаяся на продажу в течение примерно полутора лет. Цена предложения этой квартиры в течение срока экспозиции увеличилась примерно в два раза. Несговорчивость продавца вынуждала потенциальных покупателей искать варианты покупки других квартир на первом этаже на этой же улице или даже в этом же доме; в течение тех полутора лет, когда данный объект был выставлен на продажу, рядом с ним были проданы, переведены в нежилой фонд и реконструированы четыре квартиры на первом этаже; все они начали эксплуатироваться в качестве торговых точек. Чем большее число торговых точек появлялось в окружении «стойкой» квартиры, тем больший интерес проявляли к ней потенциальные покупатели – участок улицы, на котором квартира находилась, в течение 1-1,5 лет превратился в некое подобие развитого и оживленного торгового «коридора»; собственник же квартиры продолжал методично повышать цену примерно каждые три месяца. В тот момент, когда привлекательность сферы окружения описываемой квартиры вследствие появления большого числа торговых точек рядом с ней увеличилась настолько, что сделала постоянно повышавшуюся цену приемлемой, квартира была продана.
Итак, цены предложений объектов недвижимости в г. Брянске снижаются в течение сроков экспозиции в среднем на 10-15%; изменения цен предложений помещений являются разнонаправленными и существенно различными в абсолютном и относительном выражении. Пытаться привести известную цену предложения какого-либо объекта к гипотетической цене продажи путем умножения на коэффициент 0,85..0,90 – верный способ получить ошибку, поскольку степень соответствия цены предложения конкретного объекта рыночному уровню есть предмет тщательного анализа, а многие параметры, участвующие в решении задачи установления наиболее вероятной цены продажи объекта исходя из известной цены его предложения, являются величинами случайными (задача по определению цены продажи объекта исходя из известной цены его предложения может быть сформулирована как «определение наиболее вероятной цены продажи, по которой объект может быть реализован в течение срока экспозиции длительностью N месяцев с заданным уровнем гарантированности соблюдения сроков реализации»; при этом всегда существует вероятность того, что объект может быть не продан в течение заданного срока реализации, сколь ни велика была бы скидка с цены предложения).
А есть ли вообще, учитывая изменение цен предложений в течение периодов экспозиции, смысл в анализе цен предложений объектов недвижимости? Мы уверены, что есть. При выполнении анализа рассматривается объем данных, достаточный для того, чтобы различные по величине и разнонаправленные изменения цен предложений в среднем приблизились к средней цене продажи единицы площади объектов, отличаясь от цен продажи в среднем на 10-15%. В чем, на наш взгляд, смысл точно отсутствует, так это в анализе цен продажи объектов, зафиксированных в договорах купли-продажи – анализ таких данных ведет к получению некорректных результатов, поскольку договоры купли-продажи часто содержат данные о ценах, не соответствующих в действительности уплаченным суммам.
Из изложенного выше понятно, что ценой предложения является денежная сумма, за которую объект выставлен на продажу; цена продажи есть денежная сумма, за которую объект в действительности продан (может не совпадать с суммой, указанной в договоре купли-продажи). Цена продажи может быть равна цене предложения, может отличаться от цены предложения в большей или меньшей степени, причем может быть как меньше, так и больше цены предложения.
Понятие «цена» (предложения или продажи) носит характер состоявшегося факта – конкретная цена предложения запрашивается продавцом и озвучивается им при обращении покупателей; цена продажи как величина возникает тогда, когда сделка купли-продажи совершена. Тому, как соотносятся величины цен предложений и цен сделок, внимание было уделено выше.
Рыночная стоимость, в отличие от цены (предложения или продажи) есть расчетная, гипотетическая величина, установление которой основывается, по сути, на той же рыночной информации, исходя из которой формируются представления собственников о справедливых ценах предложений и тех ценах, по которым приемлемо совершать сделки купли-продажи. Рыночная стоимость – наиболее вероятная, предполагаемая цена продажи объекта на открытом рынке в условиях, как минимум близких к характеристикам идеального рынка (все участники рынка обладают полным объемом информации, необходимым для принятия решений о покупке или продаже объектов, отсутствуют обстоятельства, побуждающие продавцов соглашаться на продажу объектов в ограниченные сроки, все участники рынка соответствуют понятию «типичный» и не имеют в своем распоряжении информации, недоступной другим субъектам и т.п.).
Средней рыночной стоимостью 1 м2 общей площади торговых и административных помещений в г. Брянске является наиболее вероятная средняя цена продажи 1 м2 площади, установленная путем уменьшения средней цены предложений 1 м2 общей площади на 10-15%. В тех случаях, когда речь идет не о средних показателях, а о конкретном объекте, цена предложения, цена продажи и рыночная стоимость могут соотноситься едва ли не случайным образом, что может быть проиллюстрировано на нижеследующем примере.
Несколько лет назад в ходе открытых торгов было продано помещение магазина общей площадью примерно 700 м2, расположенное в одном из районных центров Брянской области. Цена предложения объекта составляла примерно 600 000 руб. (была установлена на основании отчета об оценке рыночной стоимости, к подготовке которого мы отношения не имели – оценщик посчитал именно эту сумму обоснованной, соответствующей реалиям рынка и как минимум близкой к наиболее вероятной цене продажи объекта). По результатам состоявшихся открытых торгов, в которых приняли участие 8 потенциальных покупателей, цена продажи объекта сложилась на уровне 7 млн. руб.
Конечно, навряд ли цену предложения в размере 600 тыс. руб. можно считать действительно обоснованной и соответствующей существовавшему даже несколько лет назад уровню цен на объекты торговой функции. На наш взгляд, рыночная стоимость объекта находилась в интервале от 2,5 до 4 млн. руб., однако и в этом случае расхождение между рыночной стоимостью, которая должна была рассматриваться как обоснованная цена предложения, и сложившейся ценой продажи очень велика.
Дело в том, что не все участники рынка недвижимости одинаковы и «типичны», не все обладают одним и тем же объемом информации, одинаковыми способностями и возможностями. Каждый из восьми потенциальных покупателей, принявших участие в торгах, обладал собственными представлениями о справедливой цене, которую можно заплатить за помещение магазина; в результате один потенциальный покупатель отказался от дальнейшего участия в торгах, когда цена достигла уровня 800 тыс. руб., второй – при увеличении цены до 1 100 тыс. руб. и т.д. Только два участника продолжили участие в торгах после того, как цена превысила 4 500 тыс. руб. Конечно, цена продажи объекта в размере 7 млн. руб. соответствует уровню инвестиционной стоимости, величина которой формируется представлениями покупателя о тех выгодах, которые обладание магазином принесет. Тем не менее, зафиксированная цена продажи – исторический факт, равно как и цена предложения. Мы остаемся уверенными в том, что рыночная стоимость объекта составляла от 2,5 до 4 млн. руб. Таким образом, цена предложения объекта недвижимости, цена его состоявшейся продажи и рыночная стоимость (которая должна отражать фундаментальную ценность имущества и являться справедливой оценкой рыночной привлекательности объекта) совпадают крайне редко; напротив, в подавляющем большинстве случаев эти три величины в точности не равны между собой – можно говорить лишь о вероятном пересечении интервалов, которым они принадлежат. Мнение некоторых специалистов о том, что цена, установленная в ходе торгов, является точным отражением рыночной стоимости, нет смысла обсуждать в рамках данной статьи, но мы придерживаемся несколько иной точки зрения – в результате торгов цена может максимально приблизиться к рыночной стоимости или сложиться на уровне как выше рыночной стоимости (если торги являются действительно конкурентными, сделка совершается по инвестиционной стоимости), так и ниже ее (если в торгах принимают участие двое лиц, связанных между собой, а информация о проведении торгов всячески «изолировалась» от большего числа потенциальных покупателей).
